Diez preguntas para entender el crédito hipotecario
Esta forma de préstamo es una de las preferidas por los colombianos para adquirir vivienda propia.
Las opciones para tener la casa de sus sueños son amplías. A través de la organización de sus finanzas es posible acceder a un crédito hipotecario o a un leasing habitacional, dos de las modalidades de adquisición de vivienda más utilizadas.
Según las cifras del Dane, para el primer trimestre del 2024, alrededor del 80 % de los que compraron vivienda lo hicieron a través de un crédito hipotecario.
Germán Aristizábal, asesor inmobiliario y director ejecutivo de Brokerup, empresa de desarrollo de tecnología para el sector inmobiliario, destaca que lo principal es realizar el proceso en orden. “Lo primero es asesorarse y conocer el monto que le podrían prestar las entidades, a partir de eso elegir el inmueble. Si se hace al contrario se pueden sufrir decepciones en el proceso”.
Las siguientes son las preguntas esenciales para entender cómo funciona el crédito hipotecario, los factores que modifican los montos, plazos y tasas.
1. ¿Qué es un crédito hipotecario?
Es un préstamo que realiza una entidad financiera a personas naturales para la compra, construcción de vivienda u otro tipo de inmuebles como oficinas. Este crédito es a largo plazo por lo que la capacidad de endeudamiento es mucho mayor.
Los créditos hipotecarios tienen tres componentes claves:
Capital: monto de dinero que la persona requiere para adquirir, construir o remodelar el inmueble.
Tasa de interés: porcentaje que se va a pagar por el crédito.
Periodo de amortización: tiempo que se tarda en devolver el préstamo y que puede variar entre 5 o 30 años.
2. ¿Cuáles son los requisitos generales?
- Ser mayor de 18 años y menor de 75 años.
- Historial crediticio: análisis del comportamiento crediticio de la persona tanto con el banco como con otras entidades.
- Certificación de ingresos.
3. ¿Cuáles son los documentos esenciales?
La documentación requerida no es solo de las personas, sino también del inmueble.
De la persona:
Documentos de identificación.
Carta de ingresos
Declaración de renta.
Del inmueble:
Certificado de libertad del inmueble que certifique su historia jurídica y permita verificar que no existan embargos u otras acciones sobre la propiedad.
4. ¿Cómo funciona la cuota inicial?
En el crédito hipotecario las entidades financieras suelen prestar entre el 70 % y el 80 % de la totalidad del precio del inmueble. Esto depende del tipo de proyecto, la entidad y si es vivienda nueva o usada. La cuota inicial es el porcentaje restante, es decir, que si la vivienda cuesta $200.000.000 y la entidad presta el 70 %, la cuota inicial sería $60.000.000. En caso de que el crédito cubra el 80 %, la cuota inicial sería de $40.000.000.
5. ¿Cuánto tarde el proceso y la aprobación del cliente?
El tiempo puede variar entre 45 a 95 días dependiendo de las políticas de la entidad financiera. Además de documentos como la boleta de registro y certificado de libertad del inmueble.
6. ¿Cómo se define la tasa de interés?
La tasa de interés es el monto de dinero que cobra la entidad financiera por hacer el préstamo. Existen tres factores que determinan el porcentaje de la tasa.
Tasas de interés en el exterior: el panorama internacional también influye, pues dependiendo del mercado en el mundo las tasas pueden ser más favorables o desfavorables.
Inflación: el aumento de los precios de bienes y servicios también aumentan la tasa de interés.
Oferta y demanda: no solo en el caso del sector inmobiliario, sino entre las entidades bancarias. Por ejemplo, si un banco baja las tasas de interés los demás también pueden ofrecer tasas más bajas para atraer más clientes.
Factores como la calificación crediticia (entre más alta sea, más baja será la tasa), tipo de empleo e ingresos, tamaño del prestamo y duración del plazo de pago pueden contribuir a una mejor tasa.
7. ¿El leasing habitacional es otra modalidad de crédito hipotecario?
No, es una modalidad de arrendamiento que le da al cliente opción de compra. Ofrece ventajas porque la cuota inicial es menor que la del crédito hipotecario, cubre entre 80 % y 90 % del valor total de la propiedad, otorga beneficios tributarios y disminución en los gastos de compra al final del contrato.
8. ¿UVR o tasa fija?
En los créditos hipotecarios existen dos formas de cobrar:
Tasa fija: se determina un monto mensual que no varía. Por ejemplo, $1.000.000 mensuales por los 25 años que dura el crédito.
Tasa en UVR: la UVR es la Unidad de Valor Real, una unidad que aumenta o disminuye de acuerdo con la inflación por lo que es variable. Es una ventaja en época de baja volatilidad y para personas con más conocimiento del mundo financiero.
9. ¿Cuáles son los costos adicionales de un crédito hipotecario?
Se debe tener en cuenta los siguientes gastos adicionales:
Avalúo, el precio depende de la entidad o avaluador certificado.
Estudios de títulos: existen entidades que incluyen este servicio de manera gratuita.
Gatos propios de la venta como la retención de la fuente.
Gastos notariales, de renta y de registro.
Gastos de renta.
Gastos de registro.
10. ¿Qué papel juegan los seguros?
Cada entidad sugiere un seguro determinado, pero la persona tiene la potestad de elegir el que desee y protegerse en caso de fallecimiento.
