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El sector de la construcción y vivienda en Colombia está experimentando un crecimiento sostenido en materia de lanzamientos de proyectos de vivienda nueva. 

En este contexto, la cuenta fiduciaria, o fideicomiso, se trata de una herramienta crucial para el éxito de proyectos inmobiliarios, y que es preciso entender al momento de invertir en vivienda nueva.  

Una cuenta fiduciaria, o fideicomiso, es una figura importante en la construcción, a través de la cual una entidad financiera autorizada recauda, distribuye y controla los gastos de un proyecto determinado por una sociedad conformada para llevar a cabo, por ejemplo, una construcción. 

Hoy, te guiaremos a través de los conceptos clave de la cuenta fiduciaria y el fideicomiso, destacando su importancia y el papel que desempeñan en el sector de la construcción y vivienda. 

¿Qué es una cuenta fiduciaria? 

La cuenta fiduciaria es un acuerdo legal en el que un fideicomitente, que generalmente es una sociedad que va a ejecutar un proyecto, transfiere la propiedad de ciertos activos a un fiduciario, quien los administra en beneficio de un tercero (beneficiario) o para un propósito específico. 

En el contexto de la construcción y vivienda, la cuenta fiduciaria sirve como un mecanismo de financiación y garantía, proporcionando estabilidad y confianza en los proyectos inmobiliarios. 

De acuerdo con Mario Estupiñán, presidente de Fiduoccidente, el papel que juegan las fiducias es sumamente importante en el desarrollo de proyectos en el país, pues transmiten confianza a los compradores. A hoy, las fiducias manejan alrededor de 8100 proyectos de vivienda que representan alrededor de 112 billones.

¿Qué es un fideicomiso? 

El fideicomiso se trata, en términos legales, de un contrato que establece la relación entre un fideicomitente, un fiduciario, y un beneficiario. Para Mario Estupiñán, los fideicomisos buscan brindarle seguridad y confianza a todos aquellos ciudadanos que han decidido adquirir una unidad inmobiliaria; y a los financiadores que prestan recursos para que el proyecto se desarrolle.

Este contrato define las condiciones bajo las que el fiduciario administra los activos transferidos, asegurando que se utilicen según el propósito establecido en el acuerdo; por ejemplo, ejecutar un proyecto de construcción de vivienda. 

Es importante tener en cuenta que los fideicomisos pueden ser de diversos tipos, como el fideicomiso de administración, el fideicomiso de inversión, o el fideicomiso de garantía, cada uno adaptado a diferentes necesidades dentro del sector inmobiliario. 

Según Mario Estupiñán, el papel principal de las fiducias en el desarrollo de un proyecto inmobiliario es el de "entregarle confianza a las partes y administrar los recursos correspondientes para la ejecución del proyecto"

Ventajas del fideicomiso en el sector de construcción y vivienda 

La utilización de fideicomisos en el sector de la construcción y vivienda ofrece múltiples ventajas: 

1. Seguridad financiera: La cuenta fiduciaria garantiza la administración adecuada de los fondos, asegurando que sean utilizados de manera eficiente para el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

En la vivienda nueva, la mayor ventaja que ofrecen es la oportunidad de formalizar el proyecto que, de acuerdo con Mario Estupiñán, implica que el manejo de los recursos y los activos esté debidamente organizado y en manos de profesionales.

2. Confianza del inversionista: La existencia de un fideicomiso proporciona confianza a los inversionistas y compradores, ya que garantiza la gestión profesional de los activos, minimizando los riesgos asociados. 

Ya que la fiducia cuenta con una serie de protocolos, manuales, directrices e infraestructura que se pone al servicio del proyecto, para que su administración resulte exitosa, esto asegura que, a futuro, el proyecto sea debidamente ejecutado.

3. Transparencia: El fideicomiso permite la rendición de cuentas y la transparencia en la gestión de fondos, lo que resulta fundamental en la construcción de confianza entre todas las partes involucradas. 

Dado que las fiducias se encuentran vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, esto añade una capa extra de protección a quienes inviertan su dinero en el proyecto.

Mario Estupiñán recalca la importancia de contar con un fideicomiso, gracias a que esta figura permite que todos los recursos recolectados sean destinados directa y exclusivamente al desarrollo del proyecto.

4. Flexibilidad: Los fideicomisos pueden adaptarse a diferentes modelos de negocio y necesidades, permitiendo a los desarrolladores inmobiliarios estructurar sus proyectos de manera efectiva. 

5. Facilidad de inversión: La estructura fiduciaria facilita la inversión en el sector, permitiendo a individuos y empresas participar en proyectos inmobiliarios con mayor facilidad. 

En Colombia, la cuenta fiduciaria ha demostrado ser un componente fundamental en el desarrollo del sector inmobiliario. Su capacidad para garantizar la seguridad financiera, la transparencia y la confianza ha permitido la ejecución de numerosos proyectos, desde desarrollos residenciales hasta complejos comerciales. 

De acuerdo con Mario Estupiñán, el fideicomiso permite que se le entregue al desarrollador del proyecto el dinero correspondiente conforme se alcancen ciertos hitos financieros, legales y técnicos, asegurándose que se cumplan con todos los pasos y protocolos correspondientes para el proyecto.

Además, por ley, solo las entidades autorizadas por la Superintendencia Financiera pueden recaudar dinero. De lo contrario, se estaría incurriendo en el delito de captación ilegal de fondos, lo que además establece una capa de protección para los inversores.

La cuenta fiduciaria y la financiación de proyectos 

La cuenta fiduciaria también ha facilitado la financiación de proyectos de construcción en Colombia. Al proporcionar una estructura legal sólida, permite a los desarrolladores acceder a fondos de inversión y préstamos de manera más sencilla, lo que impulsa la realización de proyectos de vivienda y construcción en todo el país. 

Las fiduciarias sirven como mecanismo no solo de confianza, sino también de legalidad del proceso que se lleva a cabo, y buscan ser garantes de transparencia a través del desarrollo de las distintas fases de un proyecto, encargándose de que la distribución sea equitativa y ajustada a la legislación vigente. 

Mario Estupiñán señala que, con un fideicomiso, "los flujos destinados para el proyecto efectivamente vayan al proyecto y se cumpla con todas las condiciones técnicas y legales para que el proyecto avance denidamente".

También es importante para los inversores contar con el soporte de un fideicomiso para generar una capa adicional de autenticidad y confianza al proyecto en curso, ya que, según la Superintendencia Financiera, solo estas entidades están autorizadas para recaudar fondos para proyectos. 

Por: Santiago Urrego Ramírez