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Con el cambio de algunos indicadores para 2024, el precio de la vivienda en Colombia aumenta para este año. Te contamos todo lo que necesitas saber sobre los precios de la vivienda VIS, VIP y No VIS para 2024.

¿Qué puede afectar el precio de la vivienda? 

• Aumento del Salario Mínimo: Este es el principal factor por el que los precios de la vivienda aumentan, debido a que el valor de las viviendas de interés social y prioritario se mide a partir de una ley que considera esta cifra para efectos de medición. Para este 2024, el aumento del salario mínimo fue del 12,07%, lo que quiere decir que el salario mínimo quedó en $1’300.000 pesos, sin incluir prestaciones. 

• Tasas de Interés: La tasa de interés es el porcentaje que, como prestatario, debes cancelar a la entidad financiera que te brindó un crédito. A largo plazo, las tasas de interés definen el costo final pagado por la vivienda, ya que determinan la suma total a pagar, y sus topes son revisados anualmente por entidades gubernamentales. 

El Banco de la República estableció su tasa de interés para febrero de 2024 en 12,75%.

• Índice de Precios del Consumidor (IPC): Esta cifra mide la variación en el costo de vida de los colombianos, y tiene en cuenta algunos valores como la inflación, que se refiere al costo generalizado de bienes y servicios. El IPC se mide mes a mes, pero también de forma anual.

El IPC afecta directamente el costo del arriendo, ya que, de acuerdo con la ley 820 de 2003, este no puede tener un aumento superior al de este indicador del año inmediatamente anterior.

Este valor también es tenido en cuenta para el aumento del costo de la administración de Propiedad Horizontal. 

Para diciembre de 2023, la variación anual de este valor fue de 9,28%, de acuerdo con el último informe del Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE.

• Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV): El ICCV es un valor que determina qué tan costoso es para las empresas construir vivienda, y contempla factores como el mismo IPC, la inflación, el costo de la mano de obra, materiales, y otros. Puede consultarse en línea con entidades especializadas en el área.

¿En cuánto quedó el precio de la vivienda VIS en Colombia? 

Para 2024, el valor máximo de la Vivienda de Interés Social (VIS) es de $175'500.000. Sin embargo, este precio puede variar dependiendo de la cantidad de habitantes o excepciones del territorio. 

En Colombia, el precio está regulado por el Gobierno Nacional. De acuerdo con el Decreto 1077 de 2015 de Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, el tope VIS establece un precio límite de 135 SMMLV (Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes).

Este valor se establece para todo el país como el valor máximo que puede tener una vivienda VIS, a menos de que la región se enmarque dentro alguna excepción en particular establecida por ley.

Excepciones a través de las cuales se establece un tope máximo de 150 SMMLV

Para todas las siguientes excepciones, la Vivienda VIS tiene un valor máximo de $195'000.000 de pesos:

1. Si pertenece a una de las nueve ciudades de más de 300.000 habitantes establecidas por el CONPES 3819 de 2014, (Ibagué, Palmira, Santa Marta, Popayán, Valledupar, Buenaventura, Montería, Sincelejo y Neiva) este tope es de 150 SMMLV.

2. Si, según el CONPES 3819 de 2014, hace parte de una de las aglomeraciones urbanas de 500.000 habitantes o más, este tope es también de 150 SMMLV. Estas son, por zona:

• Barranquilla: Baranoa, Polonuevo, Puerto Colombia, San Cristóbal, Tubará, Usiacurí.

• Bogotá: Bojacá, Cogua, Gachancipá, Guatavita, Nemocón, Sesquilé, Sopó, Sutatausa, Tausa.

• Medellín: Barbosa.

• Cali: Florida, Pradera, Vijes, Padilla, Villa Rica.

• Cartagena: Arjona, Santa Rosa, Turbaná, Villanueva.

• Pereira: Dosquebradas, Pereira, Santa Rosa de Cabal.

• Villavicencio: Villavicencio, Restrepo.

• Manizales: Manizales, Villamaría.

3. Ciudades con más de un millón de habitantes, que se encuentran cobijadas por el Decreto 949 de 2022:

• Tabio, Cajicá, Cota, Sibaté, La Calera, Funza, Chía, Mosquera, Facatativá, Zipaquirá, Madrid, Soacha, Tocancipá y Bogotá D.C.

• Girardota, Caldas, Itagüí, Sabaneta, La Estrella, Envigado, Copacabana, Bello y Medellín.

• Barranquilla, Sitionuevo, Sabanalarga, Ponedera, Palmar de Varela, Sabanagrande, Santo Tomás, Malambo, Soledad y Galapa.

• Puerto Tejada, Candelaria, Yumbo, Jamundí y Cali.

• Piedecuesta, Girón, Floridablanca y Bucaramanga.

• Clemencia, Turbaco y Cartagena.

• Cúcuta, Los Patios, San Cayetano y Villa del Rosario.

Otras excepciones al precio de la vivienda VIS

1. Los inmuebles que se acojan a programas y/o proyectos de renovación urbana tienen un tope de 175 SMMLV. Es decir que el costo máximo de la vivienda de interés social que se acoja a este concepto se encuentra alrededor de los $227’500.000 de pesos.

2. El Gobierno también podrá decretar valores superiores a los 135 SMMLV en los departamentos del Amazonas, Guaviare, Guainía, San Andrés, Providencia y Santa Catalina, Putumayo, Chocó, Vaupés y Vichada, en razón al enfoque diferencial de las regiones, el ICCV específico para estas zonas, y las posibles dificultades de acceso.

¿En cuánto quedó el precio de la vivienda VIP en Colombia? 

Al igual que la Vivienda de interés Social, la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) también se encuentra regulada por ley. Esta tiene un tope máximo de 90 SMMLV para todo el país. Es decir, su precio límite es de $117’000.000 de pesos.

Igual que la vivienda VIS, en caso de que se trate de un proyecto de renovación urbana, esta tiene un límite de 110 SMMLV, lo que quiere decir que su valor máximo se encuentra en los $143’000.000 de pesos. 

¿Cuánto vale una vivienda No VIS?

Según lo establecido por ley, la vivienda que esté por encima del precio límite de lo establecido por el Gobierno Nacional, es clasificada como No VIS, es decir, más de 135 ó 150 SMMLV dependiendo del territorio y las excepciones que apliquen.

La vivienda No VIS es toda aquella que supere los valores establecidos por ley dependiendo de la región en la que se encuentre el inmueble.

Los valores finales de la vivienda No VIS también se ven afectados por la inflación, las obras valorización que se ejecuten, entre otros factores. 

De acuerdo con Departamento de Estudios Económicos e Información Camacol Bogotá y Cundinamarca, se proyecta que, en la región de Bogotá, los indicadores de construcción de vivienda crezcan, teniendo en cuenta la estabilización de las cifras alrededor del mercado inmobiliario durante el inicio de 2024. 

Según la calificadora de riesgo Fitch Ratings, se espera que el precio de las viviendas crezca de un 5 % a un 7 % en el país para el 2024 con relación al año pasado. 

Estas cifras se ven respaldadas por la senda de valorización estable que ha seguido el metro cuadrado en Bogotá, que en el transcurso de 2023 aumentó un poco menos del 7%, lo que indica que el alza de precios en la ciudad no ha sido muy grande y señalando que, en materia de mercado inmobiliario y vivienda nueva, puede ser un buen momento para invertir.

Por: Santiago Urrego Ramírez 

Fuente: Ministerio de Vivienda; Fitch Ratings; Camacol.