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Factores económicos y de mercado han afectado la compra y venta de inmuebles durante el primer cuatrienio del año. Hablan expertos sobre el panorama actual.

Comprar vivienda es una de las decisiones financieras más importantes, sin embargo, tomarla se ha vuelto cada vez más complicada debido a la situación económica del país. La inflación y las altas tasas de interés pueden hacer que adquirir casa propia parezca imposible, por lo que es importante tener en cuenta ciertos factores.

Lo primero y más importante es la tasa de interés de su crédito hipotecario. Según datos de la Superintendencia Financiera de Colombia, mientras la tasa promedio de interés para estos créditos en diciembre de 2021 fue del 9,62 % efectiva anual (E.A.), en el primer cuatrienio de 2023 la cifra promedio ha sido del 18,31 % E.A., es decir, el doble.

No obstante, cada vez más bancos han tomado cartas en el asunto y han aplicado reducciones o han establecido topes a sus productos de financiación de vivienda, que oscilan entre el 14 y el 16 %.

Y aunque estas tasas sigan siendo altas, comprar sobre planos puede ser una decisión inteligente pensando en el largo plazo. De acuerdo con Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz para Medellín y Antioquia, la inversión en vivienda siempre suele ser rentable, segura y confiable.

“En los últimos treinta años solo durante la crisis de 1999 se redujeron los precios de los inmuebles y luego, a partir del año 2000, comenzaron a aumentar nuevamente. Por eso el mercado inmobiliario es ideal para aquellos inversionistas que buscan buena rentabilidad con bajos niveles de riesgo”, señala el líder gremial.

En ese orden de ideas, Estrada menciona que una buena estrategia puede ser invertir en proyectos jóvenes, en etapas tempranas de venta, con miras a entregar en tres años o más.

De esta forma se puede tener mayor facilidad para pagar la cuota inicial, además de un largo tiempo durante el cual probablemente ya las tasas se hayan regulado. Así, cuando el banco realice el desembolso de su crédito, el interés puede ser menor.

Otro factor importante a considerar es el aumento de la inflación. Según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), fue del 4,95 % en Colombia durante 2021 y para el mes de marzo llegó a 13,34 %, la más alta desde 1999. Este dato es relevante porque supone un aumento en los costos de construcción para los desarrolladores inmobiliarios, lo que se traslada al precio final de cada unidad habitacional.

“Es un periodo muy corto para concluir qué está pasando con los valores en la propiedad raíz. Esta es una inversión de largo plazo y, pese a la coyuntura, invertir en inmuebles brinda seguridad y confianza. Esperamos que no haya una desvalorización en los precios de la vivienda”, comenta Federico Estrada.

Prepararse para la compra

A pesar de la situación económica actual, hay algunas consideraciones que se pueden tener en cuenta para realizar una compra de vivienda bien planeada. Tal vez la más importante sea ahorrar para el pago de la cuota inicial. Por lo general, las constructoras suelen requerir un pago inicial del 30 % del valor total de la propiedad. Ahorrar para este rubro puede ayudar a reducir el monto del préstamo hipotecario y, por lo tanto, reducir la cantidad de interés que se paga a lo largo del tiempo.

También es importante comparar las diferentes opciones de créditos hipotecarios que ofrecen los bancos, pues no todos brindan las mismas tasas de interés, ni se ajustan a los mismos términos o generan los mismos beneficios a sus clientes. Así que es clave investigar y comparar las opciones del mercado antes de tomar una decisión.

Para Sebastián Toro, ingeniero especialista en Economía y educador financiero fundador del programa Arena Alfa, lo que debe hacer cada persona es un análisis concienzudo de sus condiciones actuales para saber si puede realizar esta inversión o no. “No se puede generalizar. Se debe evaluar variables como las tasas de interés, el valor de la administración y el costo del impuesto predial; cómo ve su situación económica y qué atractivos tiene la zona donde está ubicado el inmueble. Todo eso impacta la inversión”, sostiene.

Respecto a lo último, la ubicación constituye un aspecto crítico, pues puede afectar el valor de la propiedad y, por lo tanto, el monto del préstamo hipotecario que se necesita. Según la Lonja de Propiedad Raíz de Antioquia, lo que hace que el valor de una vivienda cambie son las áreas, frentes, fondos y afectaciones de la misma, por lo que debe tener esos conceptos en mente a la hora de buscar.

Por último, es fundamental tener presentes los gastos adicionales asociados con la compra de una vivienda. Estos pueden incluir, por ejemplo, los impuestos de transferencia de propiedad, los costos de escrituración, avalúos y otros gastos administrativos y que según la Lonja pueden representar hasta el 5 % del valor total de la vivienda.

Fuente: El colombiano